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6 Beneficios del Desarrollo Orientado al Transporte (DOT)


¿Ya conoces los beneficios de la iniciativa del Desarrollo Orientado al Transporte (DOT)? Si quieres conocer más sobre esta innovadora e interesante propuesta del urbanismo, te compartimos un fragmento del documento elaborado por el Instituto de Políticas para el Transporte y el Desarrollo México (ITDP) en colaboración con la Embajada Británica en México, en donde se resumen los 6 principales beneficios de implementar esta alternativa de crecimiento en las ciudades.



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  1. Incremento de pasajeros en los sistemas de transporte público.
En ciudades donde se ha implementado el DOT, una parte importante de la población vive y trabaja cerca de estaciones de transporte público, lo cual aumenta las posibilidades de que utilicen estos sistemas. Por ejemplo, en Copenhague el 57% de la población vive a 1 km o menos de una estación, mientras que en Hong Kong este porcentaje es de 75%. Éste es el principal beneficio generado por el DOT, del cual se desprenden la mayor parte de los demás beneficios, y que se refleja directamente en mayores ingresos por pasaje a los sistemas de transporte público, garantizando su viabilidad financiera. Ahora bien, no existen referencias adecuadas para México al respecto, dado que este enfoque no se ha aplicado para el desarrollo de las ciudades en nuestro país. Aun así, las referencias sobre Estados Unidos, demuestran los siguientes beneficios (TCRP, 2004): a. Duplicar la densidad poblacional alrededor del transporte público incrementa el número de pasajeros en un 60%. b. Hay entre 5% a 10% más pasajeros en zonas con usos mixtos y con diversidad poblacional. c. Hay 20% más pasajeros en estaciones en zonas con tramas urbanas de retícula y caminables. d. La posibilidad de usar el transporte público se incrementa cinco veces si la distancia a la estación es corta.




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  1. Oportunidad de desarrollos conjuntos entre el gobierno y la iniciativa privada.
Esto abre la posibilidad de que los desarrolladores privados cubran parte o la totalidad de la infraestructura y la operación del transporte público, permitiendo generar ahorros a la administración pública. Del mismo modo, existe la posibilidad de implementar técnicas de captura de valor, como impuestos prediales nuevos, que permitan al gobierno financiar más obras públicas (TCRP, 2004). En este sentido, el ejemplo de Hong Kong es emblemático, pues la compañía público-privada MTRC financia la infraestructura del sistema metro solamente a través de la captura de valor de las propiedades que desarrolla cerca del transporte público (véase el Caso de Éxito de Hong Kong).




  1. Revitalización de barrios.
Los proyectos DOT pueden ser catalizadores de cambio en una zona si son bien implementados y se asocian a otras políticas públicas referentes a empleo, vivienda, seguridad, etc. Es importante recalcar que el incremento de uso del transporte público no revitaliza un barrio o zona de la ciudad por sí mismo. Para esto se requieren otras intervenciones urbanas y de política social que permitan recuperar zonas en obsolescencia o deprimidas. Esto queda claro en el caso de Medellín y su metrocable, el cual permitió implementar una serie de políticas sociales desde microcréditos, políticas de vivienda y de cultura, para eliminar la pobreza de los barrios por donde corre este sistema de transporte público (Dávila, 2012).




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  1. Generación de crecimiento y desarrollo económico.
Un buen desarrollo DOT puede detonar el crecimiento y desarrollo económico, pues atrae inversión, genera empleos y a su vez aumenta las ventas de los negocios en la zona DOT (TRCP, 2004). Es importante subrayar que, dependiendo del enfoque del DOT, se pueden generar mejores empleos y mejores opciones de movilidad, que permitan una distribución de la riqueza más equitativa, y con ello generar desarrollo económico. De lo contrario, sólo se crea un crecimiento económico con impactos limitados sobre la población. El impulso de un desarrollo económico se da en los casos de los DOT diseñados para ofrecer vivienda asequible, espacio público, usos culturales, comerciales y algún tipo de nodo económico especializado (ej. tecnología).



  1. Incremento de viviendas asequibles.

Un DOT puede ser útil en la provisión de vivienda asequible o de interés social de tres maneras. Primero, al permitir la verticalidad e incrementar las densidades puede reducir los costos de la vivienda. Segundo, al reducir la dependencia del automóvil es posible escatimar en la construcción de estacionamientos y con ello se puede generar una reducción del precio de la vivienda. Para Estados Unidos, se estima que esta reducción puede ser del 16% del precio de la vivienda (TCRP, 2004). Tercero, al reducir los gastos en transporte y, especialmente en automóvil, estos ingresos pueden ser usados para el pago de las hipotecas. La reducción variará dependiendo de la estructura de costos de cada país y ciudad. También es posible llevar a cabo una política explícita de construcción de vivienda social a lo largo de corredores de transporte. Por ejemplo, el gobierno de Curitiba compró terrenos a lo largo de los corredores de BRT y los destinó exclusivamente para este fin. Así, se logró proporcionar vivienda a 17 mil familias (véase Caso de Éxito de Curitiba, Brasil).



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  1. Incremento en el valor del suelo, rentas y en rendimientos inmobiliarios.
La localización y accesibilidad es una de las razones fundamentales de la diferencia en el valor del suelo entre diferentes zonas. En Estados Unidos, se han registrado primas de valor de la tierra del rango del 25% al 100% en desarrollos DOT (TCRP, 2004). Agostini y Plamucini (2008) calculan que las viviendas localizadas en el área de influencia del metro de Santiago presentan un mayor valor promedio que las del resto de la ciudad. Mientras que Debrezion et al. (2007), a través de un meta-análisis econométrico concluyen que las propiedades comerciales cercanas a estaciones de tren y metro son 12.2% más caras que las residenciales.



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